根据以往办理的经验,用心整理之后,银行房屋抵押贷款里面算是较硬核的科普。

用房子做抵押贷款,不是你想的房子办个抵押就给你放款这么简单,要考虑不少问题的。你有什么,缺什么,然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求。先说房产抵押贷款的流程。

匹配银行–面签申请——评估房产——下户考察——准备资料——上报审批——做公证签约——办理抵押——领他项权证放款。如果是按揭房,批下来之后可以先垫资解押出来,再接着办理。做一些机构性质的抵押贷款会更简单一些,当天放款都可以,这个就先不多说。

走银行标准件业务大概需要15-30天的周期,这里涉及的流程是从到行里面签后开始计算的,要抛去客户原因耽误的时间的,所以要积极配合。更高的效率要看你找的中介靠不靠谱,是不是非常紧凑的先帮你准备其他的资料,上报时效就出来了。如果有上家抵押还需要垫资,也需要时间。

一些地方银行会开通非标准件业务,简化流程,增加放款速度,可以赎楼提放,3-5天左右放款。比方说郑州银行,中原银行,光大银行可以做到这个周期。银行的效率也在想办法提高,都像以前一两个月,也是非常急人的,想做业务也是要改进的。

有些中介跟银行客户经理密切配合,把几项业务流程安排的很紧凑,提升审批速度,面签、下户考察、准备资料一天给你整齐了。甚至可以把签约公证抵押,安排到一天,不用出它项权利证书,有回执单就可以放款了。有优点就有缺点,类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户,利息上比普通的国有大行利息要高些,放贷周期偏短,适合短期用款,急于放款的客群。不过一般也都是三年五年的,也不算太短是吧。

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从你咨询申请贷款以来,最重要的就是选择合适的银行,适合自己的这是关键。这里不是说什么利息最低的银行,最好办的银行。了解清楚自己的情况,匹配合适的银行,剩下的流程有你选择的中介帮助都是水到渠成的,助贷机构都会提示告诉你接下来该怎么走,积极配合就OK了。

有些客户是比较自信的,感觉自己哪哪都挺不错的,直接跑去银行申请了。就凭个人这么多年的经验来说,每个客户都多多少少的有这样那样的问题,想起来简单,实操做起来难。很多客户自己去银行盲目贷款被拒之后,就失去了信心,走向了利息更高的小贷网贷,毁了征信,偿还着更高的利息。如果有人能指点一下,也不至于那么多用网贷的以贷养贷出那么多新闻。

考虑好自身的问题点,沟通起来银行的产品来说,就节省你很多的口舌。先知己再去谈,不要任性说你就要利息低的,你想怎么着怎么着。产品是银行的,符合你的都会给你推荐,我们挣得就是服务费,信息差。

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我一一简单讲解一下

1先说人

1-1年龄:普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借,年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段,生老病死的概率加大,银行会考虑规避风险,父债子还。像浦发友利等银行最高可以做到70岁,房主年龄再大一些,直接考虑利息稍高一点的机构就OK。

还有一部分情况,比方说没有父母,或者无子女,或者子女国外,一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借,这种情况叫做抵贷不一,抵押人和借款人非同一自然人。比方说建设银行。

1-2婚姻:未婚的简单,不是超低龄,OK。或者考虑父母共借。

离异的要考虑是否三个月内离异,80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移,高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰,都拒接一些产权存在争议的房产,假设逾期,这些资产都是难以处置的。

再说已婚:会考虑之前有几段婚史19岁急用钱哪里可以贷,财产清晰,同上(离异情况)。已婚的配偶是否能知晓,共签借款,公证处公证。只有夫妻双方一人出面,这种情况叫做单方面房产抵押,在法律上规定夫妻共有财产,买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规,基本上没有几家银行敢顶这么大的雷,不逾期好说,逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人,牢狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证处都查了一批人,虚假资料骗贷,10年起步。

不论婚姻状况如何,这几种情况都是要去公证处公证,其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力,放款方有权利强制执行法院拍卖,处置变现资产。

1-3职业。公检法军律师记者,这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英,某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款,很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业,钢铁,煤贸,木材等,还有就是茶叶(这个有些人懂),然后高风险行业等

1-4征信。作为普通人,有些人还不知道什么叫征信,大部分人不知道自己征信情况怎么样,作为我们行业从业人员,也并不能准确描述自己征信情况,这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。(申请贷款前最好是打份详版的征信报告,不要盲目申请)

三方面,负债,逾期,查询次数。负债衡量客户的综合还款能力,借这笔钱加上负债,是否能还的上,是否有逾期风险。

逾期,普遍要求近2年内不能连三累六(近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款,所有账户总计不能超过6次逾期),超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理的,比如一些要求征信宽松的银行,不过利息会高一些,不过能做也比民间机构要强很多。

查询次数,部分客户会在贷款前盲目的申请贷款,导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是,你最近在频繁借款,而且还没借够,或者其他家就没批贷。有2个原因,要么,借了你还是很缺钱,要么你有问题其他银行才会拒贷,我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷,信用卡,这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批,信用卡审批查询记录。

1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理解,你连法院警察经侦都不怕,会把我们银行放在眼里?我们银行不信。部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明,是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷,这个属于信用信誉问题,您以前有不好的记录,现在查的到,我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险,产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多,毕竟,至少您有很丰富纠纷经验。这类客户,抱歉,相当不欢迎。所以,诚实守信,是做人立信根本。

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2再说房

银行考虑房,主要是资产变现保值。

2-1区域,银行感兴趣的肯定是热点核心区域,资产好变现,尤其是学区房,哪个银行不爱。就算后期贷款还款不及时,处理起来也轻松一些;

2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧,话说都要拆迁了。普遍要求25年以内,一些银行标准是15/20年。部分银行宽松,可以放宽到30年/40年。比方说农业银行,四环内35年的房子都可以。

2-3面积50平米以上,基本这是最低要求。如果评估价值高也可以不考虑面积,这样要求也是考虑后期处理的问题。

2-4产权性质。热点是住宅,购买力一直不软,银行最爱。其他的,经济适用房,房改房,两限房等受政策影响,不好办啊,能做的银行不多,碰到了一对一沟通。中国土地使用有两种方式,出让,和划拨。所以,银行批贷的时候会适当做些降成处理。

土地性质特殊的,金融用地、科研用地、仓储用地等,有这样的房本发过来,像中国银行是统统可以消化的。

2-5共有情况。房本单独所有,房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有abcd四个人,那就很麻烦了,四个家庭,至少4个人,多到可以十几个人出面(存在非直系共借情况)。所以,银行最多允许房本上有2个权利人,而且还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。

第3点,上班//做生意

一般房产抵押作为企业经营贷款用途,不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费(黄赌毒)所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求,也就是说,要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款,也可以,就是金额偏小,最高200w,利息相对经营贷高一点点,还是很不错的。

不管是做经营贷还是消费贷,说了,都要合规,有些资料必须要有。怎么弄,略过,不详说。

第4点 清楚自己的情况,自己的需求也要有,想要多少额度,这笔钱需要用多久,用在什么地方,利息多少能接受。不管能不能满足,一定要有自己的需求,这样才能向你的方向匹配。

4-1 可贷金额普遍评估值得7成,银行评估值要比市值低一些。有些银行说是可以给到八九成的,那要相当高的资质,我们相信大众产品就行。

4-2利息,看了这么多,你就会发现,咱的资质会有哪些瑕疵,就不会再要求多低多低的利息。每个银行都有低利息,可能刚好有瑕疵不适合工商银行年化3.54的利息,郑州银行年化3.3%,低息贷款不是那么好拿的。别要求太高,坚信适合自己的就是最好的,才会不那么盲目。不过现在银行抵押贷款的普遍利息都不高的,虽然不是最低,但是融资成本也是很低的。

4-3时间期限。规划好自己的资金使用,用多久,老人常说,吃不穷穿不穷,算计不到就受穷,不要过度消费。房抵这块,各银行有1年期/3年期/5年期产品,有的选的是还款方式先息后本或者等额本息。短期的利息也低呀。部分产品要求每年归一次全部本金,这个会涉及到过桥资金,稍微麻烦一丢丢。5年期以上基本都是等额本息还款了。房抵普遍来说,最高为10年期,对银行来说,夜长梦多,不那么安全。

带一句,有气球贷这种产品,比方说5年期,按20年的等额本息来还款,第60个月结清剩余本金。接近于先息后本,还款压力小。还有授信十年,每个只还利息,每年还5%本金。

5借款用途,文中以说,禁止的一些行业,一些用途,不再赘述。这些事是可以曲线救国的,只要你故事讲的好,证据圆满。还款来源,不说也可以。银行不会干图着你利息,你图人家本金的事。虽然你有房产抵押在银行,人家一样不希望你逾期,后期资产处置打折率很高的,亏得大。

用房子抵押贷的款,直接买房了,这是目前严厉打击的对象。你直接贷款说就是为了买房,银行也不可能明目张胆地告诉你怎么操作呀。别人贷款的钱就用做买房了都没事,那你就要想想了,你跟他办理的区别在哪。

放款后,银行会调查你贷款的流向的,这是银行的流程要求也是监管的要求。目的就是为了防止风险的发生,避免贷款逾期和形成不良。

其实贷后的工作也比较繁琐,贷款资金都是受托支付,银行调查放款去向,要要求借款人提供资金使用证据的,银行认资料不认人,只要你资料充足,银行也无话可说。怎么买房是你的事,前提你要证明你没有买房呀。

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房产抵押贷款怎么办理,选择很重要,银行选择什么样的你,你适合什么银行,选择好,剩下的流程交给专业的人。

专业的中介就是快准狠地解决问题。觉得全面细致,留个小赞赞和关注再走。

写了很多房产抵押,住宅抵押房屋抵押,银行信贷以及关于征信的问题,在抵押贷款的领域里获得认可,实属不易,非常感谢各位的支持。平时里会比较忙,可能回复不及时,不过每个留言我都会竭尽所能的回答,知无不言言无不尽。

谢谢关注,我是郑州做贷款的刘欢19岁急用钱哪里可以贷,平凡的生活少不了精打细算,幸福的生活往往不是计较太多,人生路上有太多我们改变不了的事情,但是我们可以改变自己的行为方式,可以改变自己的想法。

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