房贷利率降了,购房的时机到了吗?随着新一轮LPR下调终于落地,这个问题再次摆在很多人面前。

2023年6月20日上午,万众瞩目的LPR(贷款市场报价利率)数据官宣:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,相比上一期均下调10个基点。这是自去年8月以来,时隔10个月后LPR再次下调。

在过去一周中,央行已经动作频频:先是6月13日宣布开展20亿7天逆回购操作,中标利率1.9%;两天后,又宣布开展2370亿元1年期的MLF利率(中期政策利率)操作,中标利率2.65%。基于这一系列政策调整信号,市场不由得猜测:LPR要下调了?

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▲(图源/视觉中国)

如今,靴子落地。

眼下,房地产市场在期待着一轮政策的“及时雨”,重新浇活楼市。被各大券商期盼已久的LPR下调,将给购房者和市场带来什么样的变化?

01、LPR下调后,百万房贷月供少还57元

LPR的起落,都关乎着购房者们的还贷压力。随着LPR下调,新的房贷利率也将应声调整。但对于房贷族们来说,想要靠LPR下调节省一大笔月供成本,可能并不现实。

所谓“LPR”,全称为“贷款市场报价利率”,由18家银行每月向全国银行间同业拆借中心报价后计算得出,并分为“1年期”和“5年期”两个期限品种,跟房贷利率挂钩的是5年期以上的LPR。

自实行LPR之后,房贷利率由之前的基准利率+浮动率,变成“LPR+基点”。宋涛早在2010年就拿到了北京楼市的入场券。那时,他曾向工商银行申请了一笔商业房贷,贷款期限25年。按贷款基准利率上浮10%的比例计算,他每年的房贷利率约为5.39%。合同期限近半,宋涛却在2020年面临了一个新抉择:到底是选择LPR+点,还是维持现有固定利率?

他必须在2020年3月至8月间作出决定,且不再允许更换。研究了数月LPR利率后, 宋涛还是选择了保持固定利率不变。

的确,2015年-2019年,我国5年期贷款基准利率一直是4.9%。但宋涛没料到的是,自2019年实行LPR以来,五年期的LPR从最高点的4.85%,降到现在的4.2%,一共调整过七次,且全部都为下调。

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如今,对于选择固定利率模式的买房人而言,无论LPR下调了多少,他们都享受不到。

而部分能享受到LPR下调利好的人也认为,这点好处其实“没多大”。以“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷计算,根据贝壳统计首套房全国平均房贷利率4%来看,其月供额为4774元。而LPR下调10个基点后,其房贷利率则为3.9%,月供额为4717元,相比利率调整前,月供减少了57元。

2021年,小敏终于下定决心,买了北京一所位于北五环外的新房。但在小敏好不容易凑足了200万元的首付后,5.7%的房贷利率,如今却压得她喘不过气。

“当时我的商业贷款180万,贷款利率为5.7%,贷款年限25年。按照等额本息,我每月需要还贷1.1万元。但如果我现在买房,按照4.75%利(4.2%的LPR加55个基点)计算,每月还贷1万元,每月差了一千。”小敏说道。

实际上,尽管房贷利率以LPR为基准,但加减的基点数则根据各地的具体情况自行决定。这导致的结果是,尽管2021年的房贷LPR利率有所下降,但由于一些楼市相对火爆的城市基点在不断上涨,购房者的房贷利率依旧创新高。

在挑地段、挑户型这件事上费劲心思的小敏,最终还是没躲过高房贷利率的问题。

最新LPR下降到4.2%后,小敏的贷款利息有所降低了,但由于房贷利率每年年初才做调整,小敏还得等到明年初才能享受到降息的好处。

02、提前还贷趋势会延续么?

LPR利率下调的当天,“房贷”的话题迅速登上微博热搜,并引发网友的热议:“雷声大雨点小”“银行又开始诱惑我买房了”……

2023年上半年,各地开启了首套房贷利率的降息潮,一些二三线城市的首套房利率低至3.7%。与此同时,由于房价增速不及预期、投资回报率偏弱等因素,不少背了高利率的购房者们,开始在银行门口排队还贷,提前还贷趋势愈演愈烈。

北京某国有股份制银行支行的一位按揭贷款经理方鸿对「市界」透露,“现在光我们一个支行,1个月提前还款的金额就达到10个亿,以前一个月只有差不多两三亿。现在我们还款压力特别大,贷款放不出去,贷款的客户又少,客户在贷款金额上都是能少贷就少贷。”

贝壳研究院监测数据显示,2023年5月贝壳百城平均首套主流房贷利率为4%,较4月微降1个基点;平均二套主流房贷利率则为4.91%,环比与4月持平。

手里有余钱的购房者,都开始选择提早还清贷款。而那些尚无法还清房贷的购房者就只有两个选项:抛售房屋,或者继续承担高息贷款。一时间,有关下调存量房贷利率的呼声越来越高。

但和LPR利率相比,市场各方更为关注的,则是LPR的加点变动问题。和LPR利率下调相比,加点数据是一个更为灵活的调整数据,“LPR+点”共同组成了当前的居民购房贷款利率。不过,由于不同人的买房时间不同,加点的高低也不一样。

然而,根据合同约定,存量房贷客户每年的实际房贷利率,LPR可以调整,但是加点部分就不能再变动。

“大家期待房贷利率的加点部分能够调整,但我认为可能性非常小,因为对于商业银行来讲,它们的利息差空间已经很窄了。”从事国内货币金融研究的分析师刘城认为。

5月19日国家金融监督管理总局发布的数据显示,银行业一季度净息差为1.74%,较2022年四季度的1.91%下降0.17个百分点,再创历史新低。

据中信证券测算,如果符合条件的25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps,商业银行年利息收入或将减少388亿-776亿元,对应息差下滑1.6-3.2bps。下调存量房贷利率进一步压低了银行利润空间。

刘城表示,“商业银行的盈利近几年虽然没有明显的下降,但是本身并没有太强的盈利空间。如果降了居民房贷利率,等于进一步压缩了商业银行的收益。如果不能给商业银行去降负债端成本的情况下商贷利息,降低加点幅度的可能性比较低。”

不过商贷利息,即使降低房贷利率中的加点部分,对楼市的扭转作用真的大么?中国民生银行研究院院长温彬对「市界」表示,“影响房地产市场的,不仅仅是利率问题,目前大家主要是对市场复苏缺乏信心。”

“以前房贷利率搞到6%、7%的时候,也没人觉得贵。为什么?因为大家预期房价还会涨,如果预期房价不涨,现在利率降得再低大家都不愿意买房。”温彬说道。

那么如何提振市场信心呢?温彬认为,“现在很多改善型和刚改型需求,由于二套房贷利率,限购政策等影响,没有得到释放。所以,在推出货币政策推出的同时,也要推出同步推出其他措施,例如进一步降低房地产交易环节的税费等。”

经历了楼市“小阳春”的昙花一现后,楼市又再降温,何时回暖依然在未定之天。而LPR下调,或许还只是一道“提鲜剂”。

(文中小敏、刘城、宋涛、方鸿为化名)

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

运营 | 刘 珊

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